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      成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案

      來源:互聯網 作者:未知 時間:2019-05-09

      成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案

      最高人民法院

      民事判決書

      (2013)民提字第90號

      申請再審人(一審原告、反訴被告,二審被上訴人):成都訊捷通訊連鎖有限公司,住所地四川省成都市太升南路155號。

      法定代表人:王愛東,該公司總經理。

      委托代理人:鄭瑋,北京市天同律師事務所律師。

      委托代理人:陳耀權,北京市天同律師事務所律師。

      申請再審人(一審被告、反訴原告,二審上訴人):四川蜀都實業有限責任公司,住所地四川省成都市暑襪北三街20號。

      法定代表人:程高潮,該公司董事長。

      委托代理人:江學平,北京市地石律師事務所律師。

      委托代理人:石焓,四川精濟律師事務所律師。

      一審第三人:四川友利投資控股股份有限公司,住所地四川省成都市蜀都大道蜀都北三街20號。

      法定代表人:李峰林,該公司董事長。

      委托代理人:趙固,四川精濟律師事務所律師。

      申請再審人成都訊捷通訊連鎖有限公司(以下簡稱訊捷公司)與四川蜀都實業有限責任公司(以下簡稱蜀都實業公司)、一審第三人四川友利投資控股股份有限公司(以下簡稱友利公司)房屋買賣合同糾紛一案,四川省成都市中級人民法院于2011年1月20日作出(2010)成民初字第433號民事判決。蜀都實業公司不服該判決,向四川省高級人民法院提起上訴。該院于2011年7月25日作出(2011)川民終字第247號民事裁定書,裁定撤銷原判決,發回四川省成都市中級人民法院重審。四川省成都市中級人民法院于2011年12月29日作出(2011)成民初字第936號民事判決。蜀都實業公司不服該判決,向四川省高級人民法院提起上訴,該院于2012年12月2日作出(2012)川民終字第331號民事判決。訊捷公司不服該判決,向本院申請再審。本院于2013年4月3日作出(2013)民申字第188號民事裁定,提審本案,再審期間,中止原判決的執行。本院提審本案后,依法組成合議庭,于2013年6月21日對本案進行了開庭審理。訊捷公司的委托代理人鄭瑋、陳耀權,蜀都實業公司的委托代理人江學平、石焓,友利公司的委托代理人趙固到庭參加了訴訟。庭前蜀都實業公司向本院提交了再審反請求,本院依法將其列為申請再審人。本案現已審理終結。

      一審法院經審理查明:(一)2006年9月20日,蜀都實業公司(甲方)與訊捷公司(乙方)簽訂《購房協議書》約定"甲乙雙方按照互惠、互利的原則,經多次協商,就蜀都大廈北一樓及中庭售房事宜形成如下一致意見:1乙方購買甲方所擁有的蜀都大廈北一樓及中庭建筑面積2100平方米,總價格6750萬元(最后按照房管部門辦理的產權證為準進行結算)。2.本協議簽訂之日起,甲方收到乙方預計購房定金1000萬元,待購房合同簽訂時,該定金自動轉為購房款。3.甲、乙雙方應就購房合同及付款方式等問題在本協議原則下進行具體磋商。4甲、乙雙方均應遵守本協議所確定的原則,違反則違約方向守約方支付違約金1000萬元。5甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時,本協議自動失效。"

      上述事實,有加蓋訊捷公司和蜀都實業公司公章的《購房協議書》予以證實,當事人對該證據的真實性不持異議,一審法院予以確認。

      (二)2006年9月14日和2006年9月18日,訊捷公司經上海浦東發展銀行股份有限公司成都分行向四川舒卡特種纖維股份有限公司(以下簡稱舒卡纖維公司,現名友利公司)在中國光大銀行成都分行的賬號內分別轉入200萬元和300萬元,款項用途為預付購房定金。2006年9月18日、2006年9月19日、2006年9月20日,訊捷公司經中國光大銀行成都分行向舒卡纖維公司的賬號內分別轉入200萬元、200萬元和100萬元。舒卡纖維公司于2006年9月20日向訊捷公司開具了兩張金額均為500萬元的定金收據。蜀都實業公司于2007年1月4日將訟爭的房屋交付給訊捷公司使用至今。

      上述事實,有《中國光大銀行往來賬貸方憑證》、《上海浦東發展銀行電子轉賬憑證以舒卡纖維公司開具的《四川省非經營性結算統一票據》和蜀都實業公司與訊捷公司對交房時間的一致陳述予以證實。

      (三)四川省工商行政管理局于2004年核準"成都蜀都大廈股份有限公司"的企業名稱變更為"四川舒卡特種纖維股份有限公司"。四川蜀都大廈有限責任公司(以下簡稱蜀都大廈公司)由舒卡纖維公司、成都蜀都投資管理有限責任公司、江蘇雙良科技有限公司分別出資4600萬元(46%)、500萬元(占5%)、4900萬元(占49%)而設立,蜀都大廈公司于2005年7月分立成蜀都大廈公司和蜀都實業公司。蜀都實業公司注冊資本為1000萬元,股東名稱和出資比例不變。舒卡纖維公司于2009年4月10日經四川省工商行政管理局核準企業名稱變更為友利公司。

      上述事實,有《企業名稱變更核準通知書》、《公司變更登記申請書》、《營業執照》、《公司章程》、《蜀都大廈分立協議}(均為復印件,加蓋有成都市工商行政管理局企業登記專用章)等工商登記材料予以證實。

      (四)2005年8月5日,蜀都大廈公司出具的《場地證明》載明"因企業分離,現蜀都大廈公司名下錦江區暑襪北三街20號蜀都大廈南樓(權0111476)、北樓(權0963909)、中庭(權0111478)第一至四層樓及精品屋(權0613360)無償提供給蜀都實業公司使用。"2006年2月25日,蜀都大廈公司與蜀都實業公司根據雙方簽訂的分立協議,就蜀都大廈公司將位于成都市錦江區暑襪北三街20號蜀都大廈裙樓(包括南樓、北樓、中庭)第一層至第四層以及精品屋共計17537.36平方米房屋產權及相應的土地使用權轉移過戶至蜀都實業公司名下的具體問題簽訂了《關于辦理蜀都大廈裙樓1-4層房屋權屬轉移過戶協議書》一份,雙方同意分次辦理應轉移過戶到蜀都實業公司名下房的轉移過戶登記手續,并各委派一人共同辦理房屋權屬轉移過戶登記手續,相關費用按規定由雙方分別承擔,待上述房屋產權全部過戶至蜀都實業公司名下后,隨即開始辦理相應土地使用權證的轉移過戶登記手續。成都市房屋產權監理處于2008年3月4日向蜀都實業公司頒發了位于成都市錦江區蜀襪北三街20號一層,面積4060.40平方米房屋的產權證(產權證編號:成房權證監證字第1654684號,丘(地)號:權1223775)。友利公司于2008年3月14日向中國農業銀行股份有限公司成都蜀都支行借款3000萬元,蜀都實業公司以該產權證下2043.91平方米的房屋為友利公司的借款提供抵押擔保,并在成都市房管局產權監理處辦理了抵押登記。友利公司于2009年12月15日償還了中國農業銀行股份有限公司成都蜀都支行全部貸款本息,但抵押登記尚未注銷。2010年7月29日,蜀都實業公司以位于成都市錦江區署襪北三街20號一樓(產權證編號:成房權證監證字第1654684號)面積1347.52平方米的房屋為友利公司向招商銀行股份有限公司成都順城大街支行辦理綜合授信2500萬元而設定抵押,并在成都市房管局產權監理處辦理了抵押登記,友利公司在授信項下借款500萬元已于2010年11月19日結清本息,但抵押登記未注銷。

      上述事實,有蜀都大廈公司2005年8月5日出具的《場地證明》、蜀都大廈公司與蜀都實業公司于2006年2月25日簽訂的《關于辦理蜀都大廈裙樓1-4層房屋權屬轉移過戶協議書》、《房屋所有權證》、成都市房地產檔案館出具的《房屋信息摘要》、中國農業銀行股份有限公司成都蜀都支行和招商銀行股份有限公司成都順城大街支行分別出具的《情況說明》等證據予以證實。

      (五)2009年9月28日,訊捷公司向蜀都實業公司發出《商函》,內容主要是:"金融危機對行業的侵蝕,市場的變化致使我公司手機銷售額及利潤大幅下滑;另一方面房地產銷售價格整體向下走的態勢,能否請貴司在原協議的基礎上對約定購買價格作出一定的讓步!我們期望值在人民幣6000萬元左右。"2009年9月28日,蜀都實業公司向訊捷公司發函,要求訊捷公司在30日內安排人員到蜀都實業公司就房屋買賣正式合同進行協商,并支付三年場地使用費。次日,訊捷公司回函同意于2009年10月9日就購房事宜進行商談。2009年10月10日,蜀都實業公司向訊捷公司發函,要求對蜀都實業公司擬定的《房屋買賣合同》文本予以回復。訊捷公司于2009年10月12日回函確認收到蜀都實業公司提供的《房屋買賣合同》文本。200年10月20日、2009年10月28日、2009年12月9日,蜀都實業公司與訊捷公司組織相關人員及律師就房屋買賣中的相關問題進行了三次協商,雙方就訊捷公司是否應當支付場地使用費,買賣過戶稅費的負擔,產權證的辦理及購房尾款的支付時間,出售房屋所涉抵押的解除等問題進行協商后未達成一致意見。2009年11月4日,蜀都實業公司向訊捷公司發函,要求訊捷公司支付場地使用費,具體標準由雙方協商,房屋買賣稅費由訊捷公司全部承擔。次日,訊捷公司回函,不同意支付場地使用費,要求稅費的負擔按照國家法律法規及政策,由蜀都實業公司與訊捷公司雙方各自承擔自行部分,訊捷公司同意在房屋產權及土地使用權過戶后當即付清全部剩余房款。2009年11月12日,蜀都實業公司向訊捷公司發函,主要內容是:1.雙方依據《購房協議書》就房屋買賣合同內容磋商長達三年時間,但至今仍在買賣合同的許多重大問題上存在著嚴重分歧,導致雙方一直未簽訂《房屋買賣合同>>,因此雙方的房屋買賣關系未成立。2訊捷公司無償占用蜀都實業公司房屋三年,應當支付場地占有使用費。3.蜀都實業公司不同意訊捷公司提出的付款方式。4由訊捷公司承擔房屋買賣全部稅費是蜀都實業公司出賣二手房交易條件,從未發生改變。2009年11月17日,訊捷公司向蜀都實業公司回函,主要內容是:1.訊捷公司認為雙方的房屋買賣已經實際履行。2.訊捷公司占有并使用房屋系合法的,不應向蜀都實業公司支付場地占用費。3訊捷公司堅持在房屋過戶登記后才向蜀都實業公司支付全部購房尾款。4.蜀都實業公司提出房屋買賣稅費全部由訊捷公司承擔缺乏依據和違反國家相關法律規定。2010年3月3日,蜀都實業公司通過成都市蜀都公證處向訊捷公司發《函》,內容為:"2009年12月9日責我雙方就相關善后事宜進行了協商,由于雙方存在重大分歧,未能達成一致意見。此后,雙方又就善后事宜進行了數次協商,但仍未取得任何結果。為此,我公司經慎重研究后,通知貴公司:1.解除貴我雙方于2006年9月20日簽訂的《購房協議書>>;2.請貴公司收在本函后三十日內騰退該房屋;3.請貴公司在收到本函后三十日內向我公司支付占用該房屋期間應付的場地使用費并理相應的財務結算(定金、使用費等費用的退還和支付)。"

      上述事實,有訊捷公司與蜀都實業公司之間的往來函件及《會議紀要》、公證書等證據予以證實。

      訊捷公司一審起訴稱,2006年9月20日,訊捷公司與蜀都實業公司就位于蜀都大廈北一樓及中庭建筑面積2100平方米的房屋買賣事宜達成協議,簽訂了《購房協議書>>,對該房屋的座落位置、面積、價款及違約責任等作了明確約定。訊捷公司按照協議約定向蜀都實.公司交付定金1000萬元后,蜀都實業公司將訟爭房屋交付給訊捷公司使用至今。雙方口頭約定,等蜀都實業公司將房屋過戶至訊捷公司名下后,訊捷公司及時向蜀都實業公司付清剩余房款。后訊捷公司與蜀都實業公司就房屋過戶登記及價款支付等相關事宜經過多次磋商未果,2010年3月3日蜀都實業公司向訊捷公司送達了解除2006年9月20日雙方簽訂的《購房協議書》的通知函。訊捷公司認為雙方之間簽訂的《購房協議書》已符合最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定,且蜀都實業公司在簽訂《購房協議書》及訊捷公司支付定金后,已將房屋交付給訊捷公司占有使用,雙方的《購房協議書》已經實際履行,應當得到法律護。故訴請:1.確認訊捷公司與蜀都實業公司于2006年9月20日簽訂的《購房協議書》已成立并合法有效,確認蜀都實業公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日簽訂的《購房協議書》解除函元效;2.請求判令蜀都實業公司在判決生效后15日內向訊捷公司履行辦理房屋產權過戶登記的義務,在蜀都實業公司履行過戶登記后5日內,訊捷公司向蜀都實業公司支付剩余購房款5750萬元;3產權過戶的稅費按照法律規定由訊捷公司與蜀都實業公司各自承擔。

      蜀都實業公司答辯稱,1.訊捷公司向法院提交的《訴訟請求明確書》無效,法院不應審理其關于"確認解除函無效"的訴訟請求。2.2006年9月20日簽訂《購房協議書》時,蜀都實業公司尚不是房屋的所有權人,因此協議書并非房屋買賣合同,實際上《購房協議書》是一份排他性的定金合同,訊捷公司也未向蜀都實業公司支付1000萬元定金,故《購房協議書》成立而未生效,不產法律效力。在協議書簽訂后的磋商過程中,雙方未談及支付房款,辦理房屋及土地產權過戶手續等問題,因不可歸責于雙方的原因導致房屋買賣合同至今未能簽訂,雙方互不承擔未簽訂購房合同的責任。3.用訊捷公司正在使用房屋的現狀來推斷蜀都實業公司已經履行房屋交付義務屬于邏輯錯誤。2007年1月4日,蜀都實業公司同意訊捷公司使用房屋是基于當時房屋于2006年12月31日對外租期屆滿,交由訊捷公司使用不影響買賣或租賃的談判,因此蜀都實業公司不是基于買賣關系履行房屋交付義務。4.雙方在簽訂《購房協議書》后的三年時間里未就房屋買賣達成一致意思表示,在重大交易條件上達不成一致,房屋交易標的6750萬元,而稅收就高達4421萬元,占交易額的65.51%,故用《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法)第六十二條及其司法解釋規定的"補缺”方式來解決交易雙方重大分歧的交易條款是不公平的。5.即使《購房協議書》是購房合同,訊捷公司已支付定金并基于蜀都實業公司履行買賣義務而交付占有房屋,但蜀都實業公司已于2010年3月3日依法解除了《購房協議書》,該協議書自解除函到達訊捷公司之日即2010年3月8日起生效。蜀都實業公司依據《合同法》第三條、第四條、第九十四條及最高人民法院《關于適用(中華人民共和國組保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》第一百一十五條的規定主張解除《購房協議書》有充分的法律依據。而訊捷公司的訴訟請求欠缺合同依據,違背當事人的意思表示,應全部予以駁回。

      友利公司未提交答辯意見。

      蜀都實業公司一審反訴稱,訊捷公司與蜀都實業公司簽訂案涉《購房協議書》約定訊捷公司支付定金后,雙方應就房屋買賣合同主要內容進行磋商,待房屋買賣合同簽訂后定金轉為購房款,《購房協議書》自動生效。2006年12月31日,該房屋對外出租到期,此時,雙方雖未就房屋買賣事宜達成一致,但基于對雙方合作及可能買賣的信賴,蜀都實業公司同意訊捷公司使用該房屋。在《購房協議書》簽訂后,訊捷公司自2007年1月4日實際占有使用該房屋的三年多的時間內,雙方就房屋買賣的事項進行了多次磋商,但一直未能達成一致意見,未能簽訂房屋買賣合同。在此期間,訊捷公司占有使用蜀都實業公司的房屋從事商業活動,獲取商業利益,而雙方長期無法達成交易,致使蜀都實業公司既不能出售房屋收取房款,也未收取場地占用費,客觀上蒙受了巨大經濟損失。為此,蜀都實業公司不得不于2010年3月3日向訊捷公司發函,請求解除《購房協議書》并要求訊捷公司支付場地占有使用費。綜上,故請求:1判令訊捷公司立即騰退蜀都大道北三街20號北一樓及中庭建筑面積約2100平方米房屋給蜀都實業公司;2.判令訊捷公司向蜀都實業公司支付上述房屋從2007年1月4日至實際騰退房屋之日的占有使用費(計算截至2010年6月30日為2650.90萬元)。

      訊捷公司答辯稱,訊捷公司的訴訟請求是基于雙方的買賣關系,而蜀都實業公司的反訴請求則是基于房屋占有關系,本訴和反訴不是基于同一法律關系,不具有對抗性,本訴成立則反訴不成立,反訴成立則本訴不成立。因此,蜀都實業公司的反訴條件不成立,反訴應不予受理或者受理后中止審理,不應與本訴合并審理。蜀都實業公司交付房屋的行為是基于《購房協議書》,本案法律關系是買賣合同關系,故訊捷公司要求確認《購房協議書》成立,雙方應履行相關的義務。此外,蜀都實業公司要求訊捷公司支付房屋占有使用費沒有任何法律依據。

      友利公司未提交答辯意見。

      一審法院認為,(一)訊捷公司提起本案訴訟,訴狀上訴訟請求的范圍包括確認蜀都實業公司于2010年3月3日作出解除雙方于2006年9月20日所簽訂的《購房協議書》的解除函無效。后訊捷公司提出的增加訴訟請求申請對原有的訴訟請求進行了細化和增加,并未明確放棄請求確認解除函無效的訴訟請求。蜀都實業公司主張訊捷公司系重新提出訴訟請求且以實際行為表明放棄爭議請求的理由不成立,訊捷公司的訴訟請求具體明確,一審法院予以確認。

      (二)因蜀都實業公司基于合同解除而提起反訴,請求訊捷公司騰退房屋并支付場地占有使用費,而訊捷公司請求繼續履行合同,故雙方請求是否成立需要確認雙方于2006年9月20日所簽的《購房協議書》是否已經解除,蜀都實業公司于2010年3月3日作出的解除函是否有效。蜀都實業公司于2010年3月3日作出解除雙方2006年9月20日所簽《購房協議書》的解除函,該函于2010年3月8日到達訊捷公司,雙方對上述事實均無異議,一審法院予以確認。合同可因法定或約定解除,《合同法》第九十三條規定"當事人協商一致,可以解除合同,當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同”,第九十四條規定了法定解除的條件,第九十六條第一款規定"當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的,應當通知對方,合同自通知到達對方解除。對方有異議的,可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力"。蜀都實業公司的解除函雖然于2010年3月8日到達訊捷公司,但訊捷公司已于2010年5月18日向一審法院提起訴訟,對解除函的效力提出異議。由于雙方在《購房協議書》中對合同解除及異議期間沒有明確約定,故訊捷公司就解除函效力提出異議的期限不違反最高人民法院《關于適用(中華人民共和國合同法>>若干問題的解釋(二)(以下簡稱《合同法解釋(二)》第二十四條對異議期間的規定?,F蜀都實業公司主張根據《合同法》第九十四條第(五)項"法律規定的其他情形"以及《擔保法解釋》第一百一十五條的規定,以雙方磋商未達成一致意見為由行使法定解除權,經審查,該事由不符合法定解除合同的情形,蜀都實業公司發出的合同解除函無效,對訊捷公司不產生法律效力,故一審法院對訊捷公司訴諸確認蜀都實業公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日所簽《購房協議書》的解除函元效的訴訟請求予以支持。

      (三)訊捷公司訴訟請求建立在《購房協議書》系房屋買賣的本約合同且合法有效的前提下,蜀都實業公司的反訴請求建立在《購房協議書》系買賣的定金合同的前提下。合同有預約與本約之分,預約的目的在于有事實或法律上的障礙,暫無法訂立主合同時,約定將來訂立一定合同,預約合同的權利人僅得請求對方履行訂立本約合同的義務,而不得徑行依照預約合同的內容請求履行?!顿彿繀f議書》第三條約定訊捷公司與蜀都實業公司應就購房合同及付款方式等問題在本協議的原則下進行具體磋商,第五條約定雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時,本協議自動失效。該內容的約定表明雙方在簽訂《購房協議書》后還應當就房屋買賣的事宜進行進一步協商并簽訂《房屋買賣合同》,但并不能據此認定《購房協議書》"'定屬于預約合同或定金合同,理由如下:1.<<購房協議書》中的當事人名稱、標的、價款、違約責任等主要條款明確具體,根據《合同法解釋(二)》第一條第一款關于"當事人對合同是否成立存在爭議,人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”之規定,<<購房協議書》因具備合同的必備條款而應當認定合同成立。2.購房定金1000萬元已在雙方簽訂《購房協議書》前由訊捷公司支給蜀都實業公司的股東友利公司,蜀都實業公司已在《購房協議書》第二條確認其收到訊捷公司預付的上述購房定金1000萬元,故訊捷公司已履行了支付購房定金的合同義務。另外,蜀都實業公司雖然在簽訂《購房協議書》時尚未取得房屋的所有權,但根據蜀都實業公司與蜀都大廈公司簽訂的房屋過戶協議和蜀都大廈公司出具的場地使用證明,能證明蜀都實業公司有權對涉案房屋進行處分,況且現在蜀都實業公司已實際取得涉案房屋的所有權證,房屋權屬明確,對《購房協議書》是否成立和效力認定不構成實質性影響。3.<<購房協議書》第三條和第五條的約定是在合同具備必備條款的情況下,要求雙方對合同欠缺的其他內容進行進一步的協商并簽訂《房屋買賣合同},根據《合同法解釋(二)》第一條第二款關于"對合同欠缺的前款規定以外的其他內容,當事人達不成協議的,人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規定予以確定"之規定,本案當事人對《購房協議書》中未涉及的付款方式等其他條款不能達成協議并簽訂《房屋買賣合同》的情況下,人民法院應當按照相關規定予以確定,而不能據此認定合同不成立或屬于預約合同或定金合同性質;4.在簽訂《購房協議書》后,蜀都實業公司將訟爭的位于蜀都大廈北一樓及中庭建筑面積2100平方米的房屋交付給訊捷公司占有使用,蜀都實業公司辯稱與訊捷公司既談買賣,又在談租賃,雙方不是基于買賣關系而向訊捷公司交付房屋。蜀都實業公司的辯稱意見因無事實依據所證實,依法不能成立。訊捷公司主張蜀都實業公司因買賣關系而向其交付房屋的理由成立。故一審法院認為《購房協議書》為購房合同而非預約合同或定金合同,且系當事人真實意思表示,內容不違反相關法律規定,合法有效。訊捷公司請求確認《購房協議書》為房屋買賣合同已成立并合法有效的理由成立,應當予以支持。

      (四)關于訊捷公司請求蜀都實業公司在判決生效后十五日內履行辦理房屋產權過戶登記義務的問題。因雙方當事人在《購房協議書》中未就房屋過戶的時間進行約定,一審法院通知雙方當事人進行補充協議時未就此達成一致意見。雖然登記是取得不動產物權的根據,但作為房屋買賣合同出賣人的主要義務是向買受人交付房屋,買受人的主要義務則是向出賣人支付價款,過戶登記系登記機關的職能,出賣人只負有協助辦理過戶登記的義務,與交付房屋和支付價款相較而言,出賣人履行協助過戶義務屬于附隨義務。由于蜀都實業公司已于2007年1月4日向訊捷公司交付了房屋,而訊捷公司除向蜀都實業公司支付1000萬元定金外,其余購房款未支付,在雙方當事人對過戶登記沒有約定,且訊捷公司未支付大部分購房款的情況下,訊捷公司請求蜀都實業公司先行履行協助過戶的條件尚不成就。待訊捷公司向蜀都實業公司全部履行付款義務后合理期限內,蜀都實業公司有義務協助訊捷公司辦理產權過戶手續。由于相關行政法規和規章均未對城市房地產的過戶登記時間作出規定,一審法院參照國務院頒布的《城市房產地開發經營管理條例》第三十三條之規定,確定蜀都實業公司應在收到全部購房款后90日內協助訊捷公司辦理產權過戶手續。

      (五)關于訊捷公司請求在訟爭房屋過戶后五日內,由訊捷公司向蜀都實業公司支付剩余房款5750萬元的問題。由于蜀都實業公司主張的法律關系性質與一審法院認定的法律關系性質不一致,一審法院依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二十五條之規定,已向蜀都實業公司釋明,但蜀都實業公司拒絕變更訴訟請求。請求權是指權利人可以要求他人為一定行為或不為一定行為的權利。對于未支付的房屋價款,蜀都實業公司作為債權人可以提出相應的訴訟請求,而作為義務人的訊捷公司則不享有該請求權,故一審法院對訊捷公司的該項訴訟請求不予支持。

      (六)關于訊捷公司請求按照法律規定各自承擔房屋產權過戶登記過程中產生的稅費問題。由于雙方當事人在《購房協議書》中未對過戶時產生的稅費負擔方式進行約定,雙方事后又不能達成補充協議,應當按照國家有關房地產過戶登記稅費負擔的規定由買賣雙方各自承擔應負責部分稅費。

      (七)關于蜀都實業公司反訴請求訊捷公司騰退房屋和支付場地占用費的問題。因《購房協議書》系房屋買賣合同,且蜀都實業公司基于房屋買賣合同關系向訊捷公司交付房屋,在《購房協議書》合同有效的情況下,蜀都實業公司無權請求訊捷公司返還已經交付的房屋,加之雙方不存在房屋租賃關系,蜀都實業公司元權要求訊捷公司支付場地占用費,一審法院對于蜀都實業公司反訴請求不予支持。

      綜上,一審法院判決:一、訊捷公司與蜀都實業公司于2006年9月20日簽訂的《購房協議書》成立并有效;二、蜀都實業公司于2010年3月3日作出的解除其與訊捷公司2006年9月20日所簽《購房協議書》的解除函元效;三、在訊捷公司向蜀都實業公司履行完畢支付購房款義務后90日內,蜀都實業公司協助將位于成都市暑襪北三街20號蜀都大廈北一樓及中庭2100平方米房屋過戶給訊捷公司,因此所產生的稅和費按相關規定由訊捷公司和蜀都實業公司各自承擔;四、駁回訊捷公司的其他訴訟請求;五、駁掃蜀都實業公司的反訴請求。本訴案件受理費379300元,財產保全費5000元,由訊捷公司負擔189650元,蜀都實業公司負擔194650元;反訴案件受理費87172.50元,由蜀都實業公司負擔。

      蜀都實業公司不服該判決,向四川省高級人民法院提起上訴稱,1.一審判決錯誤認定雙方為訂立主合同而簽訂的定金合同《購房協議書》是買賣合同本約。2.一審判決錯誤認定訊捷公司已向蜀都實業公司交付了定金。3.因不可歸責于雙方的事由,導致三年多時間未訂立買賣合同,訊捷公司應自收到解除函之日起騰退房屋并支付使用費。4一審程序違法。訊捷公司曾書面放棄確認解除行為是否有效的訴請。在重審一審中一審法院再次讓訊捷公司確認解除是否有效的訴請并據此下判。訊捷公司在2011年9月15日才提起確認解除是否有效的訴請,已超過異議期間。故請求撤銷一審判決,支持蜀都實業公司的反訴請求。

      訊捷公司未提交書面答辯狀,當庭答辯稱,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,程序合法,故應駁回蜀都實業公司的上訴請求。

      友利公司未提交答辯意見。二審法院查明:(一)二審審理中,在二審法院指定的舉證期限內,蜀都實業公司提交了以下證據材料:1.宏價評(2011)53號《價格評估報告書》。載明案涉房屋從2007年1月1日至2011年6月30日期間租金評估值為34147200元,擬證明使用費的數額。2四川求實財稅咨詢有限公司于2011年10月14日出具的《稅務咨詢報告》。載明該房屋交易涉稅4000余萬元,其中按照法律規定應由出賣人承擔的土地增值稅為32319835元,擬證明雙方在三年內沒有簽訂房屋買賣合同是因為有重大分歧,是不能歸責于雙方的原因導致。3.2006年1月至2007年9月期間,蜀都實業公司與其他買受人簽訂的《房屋買賣合同》四份,擬證明《購房協議書》是預約性質的定金合同。

      訊捷公司質證認為,證據1真實性元異議,但無關聯性。證據2真實性無異議,反映了本案房屋買賣應各自交稅,反證了雙方存在房屋買賣關系。證據3真實性無異議,但無關聯性。

      (二)二審審理中,在二審法院指定的舉證期限內,蜀都實業公司向該院提交了《場地占有使用費鑒定申請書》,申請對訟爭房屋自2007年1月4日至實際鑒定之日止的場地占有使用費進行鑒定。

      (三)2009年9月28日,蜀都實業公司向訊捷公司發函,主要內容為"貴我雙方自2006年9月20日簽訂《購房協議書》以來,時間已經過去了三年,但貴我雙方至今仍未能簽訂正式的《房屋買賣合同》。2009年6月2日,貴公司致《商函》給我公司。該《商函》要求我公司作出減少750萬元房價的讓步....我公司現就相關事項函告貴公司:1.我公司再次催促貴公司按照雙方協議達成的意向原則,就買賣該房屋的相關重大事項與我公司進行協商,并簽訂正式的房屋買賣合同。2.賃公司使用我公司經營場地已接近三年,我公司希望貴我雙方能本著實事求是的原則,通過協商,盡快確定、落實貴公司使用我公司經營場地的應付場地使用費事宜。"訊捷公司2009年9月29日回函稱"貴方函告我方已經收悉,我公司非常重視此事,但現在正值國慶將至,我們正緊張籌備國慶節工作,懇請貴公司將蜀都一樓的購買事宜推遲到十月九日左右商談,懇請諒解。

      (四)2009年11月4日,蜀都實業公司向迅捷公司發出的《函》內容為"為了簽訂房屋買賣合同,貴我雙方又分別于2009年10月20日、2009年10月28日就房屋買賣合同中的內容進行了磋商雖經雙方充分協商,貴我雙方仍對合同內容存在較大分歧,未能協商一致。因此,我公司意見是:1.貴公司應支付占有使用房屋期間的場地使用費,具體標準雙方可再行協商;2.房屋買賣的全部稅費由貴公司承擔;3其他問題可再議。"2009年11月5日,訊捷公司回函內容為"我司于三年前就商定了購買蜀都大廈北一樓及中庭建筑面積2100平方米的商鋪…•然,貴司現在卻突然提出增加場地使用費問題,且房屋買賣的全部稅費由我公司來承擔。我司認為這些要求過于苛刻,屬于違背誠信的原則,再次明確回復如下:1.場地使用費屬于買賣關系成立后增加的要求,我司不能接受。2.房屋買賣的稅費問題,將根據國家法律、法規以及政府政策,由貴司和我司各自承擔自行部分。3.對于剩余房款,我司已準備有??钯Y金,再次要求貴公司盡快將相應的產權手續、土地手續過戶到我司名下后,我司當即付清全款。以上是我司就貨司所提及問題的書面回復,希望貴司自旨在實事求是的基礎上,正確對待雙方間已經成立的買賣關系。

      (五)2010年5月12日,訊捷公司提起本案訴訟,其訴訟請求為:1.請求依法確認蜀都實業公司作出的解除雙方于2006年9月20日簽訂的《購房協議書》的解除函無效。2.請求判令蜀都實業公司繼續履行《購房協議書),并履行房屋產權過戶登記的義務。2010年11月11日,訊捷公司向一審法院提交的《增加訴訟請求申請書》載明"在人民法院對當事人進行釋明后,增加訴訟請求一項?,F列明所有訴訟請求如下:1.請求確認《購房協議書》為房屋買賣合同已成立并合法有效;2請求判決本案裁央文書生效后15日內,由蜀都實業公司向訊捷公司履行辦理房屋過戶的義務,3請求判令訟爭房屋過戶后5日內,訊捷公司向蜀都實業公司支付剩余購房款5750萬元;4.請求判決雙方在履行房屋產權過戶過程中產生的稅費按照法律規定,各自承擔應承擔的部分。以上是訊捷公司增加的訴訟請求。

      二審法院查明的其他事實與一審法院查明的事實相同。

      二審法院經審理認為,(一)關于訊捷公司是否已經交付1000萬元定金的問題。雖然訊捷公司未提供直接向蜀都實業公司支付1000萬元定金的證據,但結合雙方當事人無爭議的事實,即:2006年9月14日至2006年9月20日,訊捷公司數次向蜀都實業公司股東舒卡纖維公司賬號轉款共計1000萬元,款項用途為預付購房定金。舒卡纖維公司于2006年9月20日向訊捷公司開具了兩張金額均為500萬元的定金收據。2006年9月20日,蜀都實業公司與訊捷公司簽訂了《購房協議書),該《購房協議書》明確載明:"本協議簽訂之日起,甲方(指蜀都實業公司)收到乙方(指訊捷公司)1000萬元定金"表明蜀都實業公司在簽訂《購房協議書》時已經確認收到定金。訴訟中蜀都實業公司并無證據證明除本案房屋買賣關系外,訊捷公司與蜀都實業公司股東舒卡纖維公司尚有其他交易關系,且蜀都實業公司也未提供證據推翻《購房協議書》載明的蜀都實業公司收到訊捷公司購房定金1000萬元的事實。故其辯稱未收到1000萬元定金的理由不能成立,一審判決認定訊捷公司已經交付1000萬元定金并元不當。

      (二)關于一審是否存在程序違法的問題。2010年3月8日,蜀都實業公司向訊捷公司發函解除《購房協議書),2010年5月12日,訊捷公司提起訴訟,其訴訟請求包括確認解除函無效。2010年11月11日,訊捷公司向一審法院提交的《增加訴訟請求申請書》載明增加訴訟請求確認《購房協議書》為房屋買賣合同已成立并合法有效。該《增加訴訟請求申請書》未明確放棄解除函無效的請求。一審法院根據當事人的訴訟請求審理并作出判決并不違反法定程序,故蜀都實業公司上訴主張一審法院對此進行審理屬于程序違法,訊捷公司已超出法律規定的期限請求確認解除函無效的理由不能成立,二審法院不予支持。

      (三)關于《購房協議書》的性質和效力問題。本案中,雙方簽訂的《購房協議書》約定"乙方購買甲方所擁有的蜀都大廈北一樓及中庭建筑面積2100平方米,總價格6750萬元(最后按照房管部門辦理的產權證為準進行結算)",該《購房協議書》明確寫明了當事人名稱、標的、價款,一審判決根據《合同法解釋(二))第一條規定認定雙方間的房屋買賣合同關系已經成立并無不當。二審審理中,蜀都實業公司提交了同期蜀都實業公司與其他買受人簽訂的《房屋買賣合同》四份,雙方當事人對該證據的真實性無異議,二審法院對該證據的真實性予以確認,但以上證據不能證明《購房協議書》的性質為定金合同。且訴訟中蜀都實業公司并米提供證據證明該《購房協議書》存在無效的情形,一審判決認定該協議有效正確。蜀都實業公司上訴稱該《購房協議書》系定金合同,由于雙方未簽訂正式購房合同,雙方問未形成房屋買賣法律關系的理由不能成立,二審法院不予支持。

      (四)關于《購房協議書》是否應當解除的問題。蜀都實業公司于2007年1月4日將房屋交付訊捷公司占有使用后,訊捷公司2009年6月致函要求降價,隨后雙方就應否支付場地使用費,買賣過戶時稅費的負擔、產權證的辦理及尾款的支付時間、出售房屋所涉抵押的解除問題等事宜進行了一系列磋商。二審審理中,蜀都實業公司提交了《稅務咨詢報告},雙方當事人對該證據真實性無異議,二審法院對該證據的真實性予以確認。該證據亦印證了以上事實。雙方磋商未達成協議,直至2010年3月3日蜀都實業公司發函要求解除雙方所簽《購房協議書》。在訴訟中,經人民法院主持調解和庭外和解,雙方當事人仍不能達協議。按照《購房協議書》的約定"甲乙雙方應就購房屋合同及付款方式等問題在本協議原則下進行具體磋商"雙方之間有磋商并簽訂正式房屋買賣合同的義務。蜀都實業公司作為訟爭房屋所有權人,將涉案房屋交付訊捷公司使用5年多時間內,與訊捷公司既未達成正式房屋買賣合同,又未達成租賃協議,其既未收到房屋轉讓價款,亦未收到房屋租金,阻礙其物權實現,其在雙方達不成正式房屋買賣合同的前提下,有權根據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第三十九條"所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利"的規定,選擇對其財產的處分方式,解除與訊捷公司簽訂的《購房協議書》。

      蜀都實業公司于2010年3月3日發出解除函,訊捷公司于2010年5月18日向法院提起訴訟,故蜀都實業公司發出的該解除函不產生通知解除合同的法律效力,一審判決支持訊捷公司的該項訴訟請求并無不當;但一審判決認為《購房協議書》不符合解除條件,故判令蜀都實業公司在訊捷公司支付全部購房款后90日內交付涉案房屋并由雙方各自承擔相關稅費不當,二審法院予以糾正。上述購房協議解除后,蜀都實業公司請求返還涉案房屋的訴訟請求符合《合同法》第九十七條"合同解除后,尚未履行的,終止履行,已經履行的,根據履行情況和合同性質,.當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失"的規定,雖然蜀都實業公司起訴時主張立即騰退房屋,但應當給予訊捷公司必要的準備時間,二審法院酌定為30日。

      至于訊捷公司已經支付1000萬元定金,可另行主張權利。

      (五)關于訊捷公司是否應支付場地使用費的問題。雙方當事人簽訂《購房協議書》后,蜀都實業公司于2007年1月4日將訟爭房屋交付給訊捷公司使用至今,但蜀都實業公司并沒有證據證明交付行為系其于租賃關系或系《購房協議書》之外的其他有償法律關系,故蜀都實業公司請求訊捷公司按照周邊同類商場租金支付場地使用費沒有事實和法律依據。雖然訊捷公司對蜀都實業公司提交的宏價評(2011)53號《價格評估報告書》的真實性無異議,但因該《價格評估報告書》與本案元關,二審法院不予采信。二審法院對蜀都實業公司二審申請對訟爭房屋自2007年1月4日至實際鑒定之日止的場地占有使用費進行鑒定的申請不予準許。對蜀都實業公司主張支付場地使用費的上訴請求,不予支持。

      綜上,二審法院經該院審判委員會討論決定,判決:一、維持一審判決第一項,即"訊捷公司與蜀都實業公司于2006年9月20日簽訂的《購房協議書》成立并有效"二、撤銷一審判決二、三、四、五項,即"蜀都實業公司于2010年3月3日作出的解除其與訊捷公司2006年9月20日所簽《購房協議書》的解除函無效,在訊捷公司向蜀都實業公司履行完畢支付購房款義務后90日內,蜀都實業公司協助將位于成都市暑襪北三街20號蜀都大廈北一樓及中庭2100平方米房屋過戶給訊捷公司,因此所產生的稅和費按相關規定由訊捷公司與蜀都實業公司各自承擔;駁回訊捷公司的其他訴訟請求;駁回蜀都實業公司的其他訴訟請求"三、訊捷公司于判決生效之日起30日內將位于成都市署襪北三街20號蜀都大廈北一樓及中庭2100平方米房屋騰退給蜀都實業公司;四、駁回訊捷公司的其他本訴訴訟請求;五、駁回蜀都實業公司的其他反訴訴訟請求。一審本訴案件受理費379300元,財產保全費5000元,由訊捷公司負擔192150元,蜀都實業公司負擔192150元,一審反訴案件受理費87172.50元,由訊捷公司負擔43586元,蜀都實業公司負擔43586.50元。二審案件受理費466172.50元,由訊捷公司負擔233086元,蜀都實業公司負擔233086.50。

      訊捷公司不服二審判決,向本院申請再審稱,二審判決認定的基本事實缺乏證據證明,適用法律錯誤,根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(二)項、第(六)項之規定,申請再審,請求:撤銷二審判決第二、三、四項判項,維持一審判決。具體理由為:1.蜀都實業公司與訊捷公司簽訂《購房協議書》,構成房屋買賣合同關系,成立并有效,且己部分履行,應當繼續履行。二審判決在認定《購房協議書》有效、蜀都實業公司于2010年3月3日發出的解除函不產生通知解除合同的法律效力、蜀都實業公司并未反訴請求解除《購房協議書》,卻無端撤銷一審判決關于解除函元效的判項,判令訊捷公司騰退房屋,判項與法院認定之間邏輯混亂,明顯缺乏事實和法律依據。2.蜀都實業公司不享有解除權。二審判決在合同糾紛案件中錯誤適用《物權法》第三十七的規定,認為蜀都實業公司有權解除合同,顯屬適用法律錯誤。蜀都實業公司答辯稱,1.案涉合同是立約定金合同,目的是擔保主合同的訂立,是一份認購預訂協議;雙方的主合同始終處于磋商之中,并因不可歸責于雙方的原因而未能訂立。2.由于房屋買賣主合同未能訂立,預約合同目的不能實現,蜀都實業公司發出解除函,案涉合同被解除。3.訊捷公司要求繼續履行于法無據,且該合同沒有履行的具體內容,也無法實際履行。4.在雙方買賣關系戶未確定之情況下,蜀都實業公司將房屋交付給訊捷公司是依雙方談妥的租賃關系,訊捷公司基于租賃關系占有使用該房屋,在案涉合間解除后理應清退場地并支付相應場地使用費。友利公司答辯稱,1.友利公司與蜀都實業公司均為獨立法人,不能因為友利公司是蜀都實業公司的股東而混淆各自的獨立法律地位。2.友利公司從未代收過任何公司委托或指定的購房定金。3友利公司與本案沒有法律上的利害關系,不應當被追加為本案第三人。蜀都實業公司不服二審判決,向本院申請再審,請求:1.撤銷一審判決;2.撤銷二審判決第一、五項,維持第二、三、四項;3.判令迅捷公司向蜀都實業公司支付占有使用案涉房屋的場地使用費2650.90萬元(截至起訴時2010年6月30日)。具體理由同其前述答辯意見。

      訊捷公司答辯稱,1本案雙方在案涉合同中已明確表達買賣案涉房屋的真實意思表示,且均已部分履行了合間主要義務,雙方形成了事實上的房屋買賣合同關系;案涉合同是房屋買賣合同的本約合同,而非預約合同。蜀都實業公司據以主張雙方系房屋租賃法律關系的證據存在明顯瑕疵,該主張并無事實依據。2.由于訊捷公司備有專項資金以供隨時全額支付剩余房款,本案房產已交付訊捷公司使用多年,房屋四至范圍明確,因而案涉合同的繼續履行不存在任何障礙,蜀都實業公司要求訊捷公司承擔全部交易稅費并故意夸大稅費金額是制造借口拒絕履行合同。3.蜀都實業公司不享有法定或約定的解除權,其作為違約方也無權解除協議,訊捷公司在收到蜀都實業公司解除函件后三個月內便提起訴訟,因此其發出的函件不發生解除案涉合同的效果。4蜀都實業公司要求訊捷公司支付房屋使用費并騰退房屋的請求缺乏法律依據。5案涉合同的繼續履行有助于穩定既存交易秩序,實現社會整體財富最大化。友利公司答辯稱,對蜀都實業公司的請求沒有異議。

      本院再審查明:本案一審、二審法院查明的事實"成都市房屋產權監理處于2008年3月4日向蜀都實業公司頒發了位于成都市錦江區署襪北三街20號一層,面積4060.40平方米房屋的產權證(產權證編號:成房權證監證字第1654684號,丘地號權1223775號)。"存有筆誤,成都市房屋產權監理處向蜀都實業公司頒發此產權證的日期應為2008年3月14日,對此雙方當事人均予認可。

      在本案再審中,訊捷公司提供以下證據:1.訊捷公司在銀行的存款單,擬證明訊捷公司一直希望繼續履行買賣合同,也有能力履行,繼續履行合同不存在障礙。2.《稅務咨詢意見書》一份,擬證明雙方購買房屋的稅費,蜀都實業公司為了制造矛盾虛構巨額稅費,而真實稅款沒有蜀都實業公司所稱的那么高。蜀都實業公司質證稱,對證據的真實性沒有異議,但該存款時間是2013年6月13日,與2006年雙方簽訂的購房協議書相差7年,因此與本案沒有關聯。對證據2,因稅務評估報告的評估人員沒有到庭接受質證而對其真實性不予認可;而且,評估過程中忽略了合同項下土地是劃撥土地的性質,因此對其合法性和關聯性均不予認可。友利公司質證稱,同意蜀都實業公司的質證意見。

      本院認為,從形成時間來看,訊捷公司提供的兩份證據均形成于本案二審庭審之后,可認定為再審新證據。對于證據1,蜀都實業公司和友利公司均認可其真實性,故本院對其真實性應予確認。對于證據2,蜀都實業公司與友利公司對該鑒定意見的真實性持有異議,并且該鑒定意見為訊捷公司單方委托咨詢公司制作,評估人也未出庭接受質證,故本院對其真實性不予確認。

      蜀都實業公司提交了一份雙方在2008年5月6日的往來函件中的最后一張,擬證明雙方的關系確實為租賃關系。對此,訊捷公司質證認為,首先該證據不完整,只是多頁文件中的最后一頁;其次,該證據不能證明雙方此前即約定為租賃關系,而只是表明訊捷公司在蜀都實業公司支付違約金和補償金的前提下,可以考慮將雙方關系從買賣變為租賃;第三,這份函件標注的日期是2008年5月6日,而雙方協議在2006年就簽訂了,該函件只能表明雙方對于變更合同有過協商,但是沒有達成一致。友利公司質證認為,對該證據的真實性、合法性和關聯性予以認可。

      本院認為,該證據雖然在本案二審庭審結束之前已經客觀存在,但考慮到蜀都實業公司未于二審庭審結束前提供該證據確有客觀原因,沒有證據證明蜀都實業公司未提供該證據系存在故意或者重大過失的情形,故可以認定為再審新證據。由于訊捷公司和友利公司對該證據的真實性不持異議,故對其真實性應予確認。

      本院再審查明的其他事實與一審、二審法院查明的事實相同。

      本院認為,本案再審的爭議焦點為:一、蜀都實業公司與訊捷公司之間就案涉房屋所形成的法律關系的性質和效力;二、蜀都實業公司發出的解除函是否產生解除雙方合同關系的效力;三、訊捷公司要求繼續履行的訴訟請求應否得到支持,蜀都實業公司主張的騰退房屋并支付房屋使用費的請求應否得到支持。

      (一)關于蜀都實業公司與訊捷公司之間就案涉房屋所形成的法律關系的性質和效力問題。

      基于當事人在本院再審庭審中的相關主張與理由,與本焦點問題密切相關的兩個問題需要首先加以明確:第一,蜀都實業公司是否已收到訊捷公司支付的1000萬元定金。雖然訊捷公司未提供直接向蜀都實業公司支付1000萬元定金的證據,但2006年9月14日至2006年9月20日,訊捷公司數次向蜀都實業公司的股東友利公司(原舒卡纖維公司)賬號轉款共計1000萬元。友利公司于2006年9月20日向訊捷公司開具了兩張金額均為500萬元的收據。本院庭審中,友利公司稱其與訊捷公司并無任何其他業務往來,收取這1000萬元資金亦無任何合同或法律依據,但此后友利公司除向訊捷公司提供兩張收據外,雙方關于該筆資金再無其他進一步洽談。本院認為,這種情況顯然與日常生活常理及商業習慣不相符合。事實上,結合本案查明的其他事實可知,2006年9月20日,蜀都實業公司與訊捷公司簽訂的《購房協議書》第2條明確載明"本協議簽訂之日起,甲方(蜀都實業公司)收到乙方(訊捷公司)1000萬元定金"表明蜀都實業公司在簽訂《購房協議書》時已經確認收到訊捷公司支付的1000萬元定金。2009年11月5日,訊捷公司向蜀都實業公司的回函中提i及繼續清償"剩余"房款,蜀都實業公司在接下來的函件中對"剩余房款"字樣并未提出任何異議。2010年3月3日,蜀都實業公司通過成都市蜀都公證處向訊捷公司發的《函》中最后一句載明,請訊捷公司向其辦理"定金、使用費等費用的退還和支付"。上述事實足以相互印證,證明蜀都實業公司已收到訊捷公司支付的1000萬元定金的事實。綜上,蜀都實業公司辯稱未收到1000萬元定金的理由不能成立,一審、二審判決認定訊捷公司已經交付1000萬元定金的事實是正確的。

      第二,蜀都實業公司向訊捷公司交付案涉房屋行為的性質。案涉《購房協議書》簽訂于2006年9月20日,蜀都實業公司于2007年1月4日將案涉房屋交付訊捷公司使用。在本院庭審中,蜀都實.公司提交了雙方在2008年5月6日的往來函件材料中的一頁作為證據,從該證據的內容及序號可看出,完整的該函件至少應有兩頁紙。根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十一條第二款規定,摘錄文件、材料應當保持內容相應的完整性,不得斷章取義。因此,僅根據蜀都實業公司提交的這一頁紙的內容,難以判斷雙方的真實意思表示是在案涉房屋交付給訊捷公司時就己確定為在雙方之間成立租賃關系,還是在已確定房屋買賣關系的基礎上希望變更為租賃關系,因此,無法據此證明蜀都實業公司系基于租賃關系而向訊捷公司交付案涉房屋。除此之外,蜀都實業公司在本案的一審、二審及再審中未提供其他證據證明該交付行為系基于租賃關系或者《購房協議書》之外的其他有償法律關系而為的交付。因此,對于該交付,蜀都實業公司沒有充分證據證明其向訊捷公司交付案涉房屋的行為并非基于房屋買賣關系,而是基于租賃等有償使用關系,故其該主張不能成立,蜀都實業公司向訊捷公司交付案涉房屋的行為應認定為基于當事人之間的房屋買賣法律關系而為的交付。

      在明確了上述兩個問題的基礎上,本院認為,在蜀都實業公司與訊捷公司之間成立了房屋買賣法律關系。理由如下:

      首先,僅就案涉《購房協議書》而言,其性質應為預約。預約是指將來訂立一定契約的契約。預約的形態多種多樣,有的預約條款非常簡略,僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思,至于本約規定什么內容留待以后磋商決定;有的預約條款則非常詳盡,將未來本約應該規定的內容幾乎都在預約中作了明確約定。而若僅從內容上看,后者在合同內容的確定性上幾乎與本約無異,即使欠缺某些條款,往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此,僅根據當事人合意內容上是否全面,并不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示,也就是說,當事人是否有意在將來訂立一個新的合同,以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思,那么,即使預約的內容與本約已經十分接近,即使通過合同解釋,從預約中可以推導出本約的全部內容,也應當尊重當事人的意思表示排除這種客觀解釋的可能性。本案中,蜀都實業公司與訊捷公司在2006年9月20日簽訂的《購房協議書》中明確約定了雙方擬進行買賣的房屋的位置、面積和價款,應當說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內容,可直接據此履行而無須另訂本約。但是,雙方當事人同時在該協議中約定"…3甲、乙雙方應就購房合同及付款方式等問題在本協議原則下進行具體磋商。……5.甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時,本協議自動失效。"可見,雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款,但仍一致認為在付款方式等問題上需要日后進一步磋商,雙方的這一意思表示是明確的,而且,當事人在該協議第5條進一步明確要在將來訂立一個新的合同,以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關系的具體內容。因此,本院認為,案涉《購房協議書》的性質為預約合同,一審、二審判決認定該《購房協議書》的性質為本約是錯誤的,應予糾正。

      其次,結合雙方當事人在訂立《購房協議書》之后的履行事實,蜀都實業公司與訊捷公司之間已經成立了房屋買賣法律關系。本院認為,對于當事人之間存在預約還是本約關系,不能僅憑一份孤立的協議就簡單地加以認定,而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實,從中探尋當事人的真實意思,并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確的界定。本案中,雙方當事人在簽訂《購房協議書》時,作為買受人的迅捷公司已經實際交付了定金并約定在一定條件下自動轉為購房款,作為出賣人的蜀都實業公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂《購房協議書》的三個多月后,蜀都實業公司將合同項下的房屋交付給了訊捷公司,訊捷公司接受了該交付。而根據《購房協議書》的預約性質,蜀都實業公司交付房屋的行為不應視為對

      該合同的履行,在當事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關系的情形下,蜀都實業公司的該行為應認定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關系而為的交付。據此,由于蜀都實業公司在該房屋買賣法律關系中的主要義務就是交付案涉房屋,根據《合同法》第三十六條、第三十七條的規定,可以認定當事人之間達成了買賣房屋的合意,成立了房屋買賣法律關系。

      綜上所述,蜀都實業公司與訊捷公司之間的房屋買賣法律關系成立,且系當事人真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效。一審、二審判決認定《購房協議書》即構成本約的理由不當,但其關于蜀都實業公司和訊捷公司之間成立房屋買賣法律關系的結論是正確的。

      (二)關于蜀都實業公司發出的解除函是否產生解除雙方合同關系效力的問題。

      本院認為,首先,根據《合同法》第九十三條、第九十四條之規定,合同的解除包括法定解除和約定解除兩種情形。本案中,雙方在《購房協議書》及其他相關書面文件中均未對單方解除合同的事項作出約定,故蜀都實業公司不享有約定解除權。而根據《購房協議書》,雙方的主要合同義務是就達成房屋買賣合意進行誠信磋商,訊捷公司支付1000萬元定金。訊捷公司已經支付了1000萬元定金,并且就案涉房屋買賣一事一直在與蜀都實業公司進行協商,其在本案訴訟過程中亦明確表示有意愿、有能力履行支付全部購房款的義務,本案也不存在不可抗力致使不能實現合同目的的情形,因此,本案也不具備單方解除合同的法定解除情形。綜上,蜀都實業公司主張其有權單方解除合同的理由不能成立。

      其次,根據《合同法》第九十六條的規定,當事人單方解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。根據《合同法解釋(二)》第二十四條的規定,對于該異議期間,當事人之間有約定的從約定,未約定的為解除合同通知到達之日起三個月。本案中,當事人沒有就包括合同解除異議期間在內的合同解除事項進行任何約定,而蜀都實業公司于2010年3月3日向訊捷公司發出了解除《購房協議書》的通知函,該函件于卻10年3月8日到達訊捷公司,訊捷公司向一審法院提起訴訟的時間2010年5月12日。因此,無論蜀都實業公司是否有權單方解除《購房協議書》,因訊捷公司于收到解除函的三個月內通過起訴的方式提出了異議,故蜀都實業公司的解除函也不產生解除雙方合同關系的效力。

      (三)關于訊捷公司要求繼續履行的訴訟請求應否得到支持,蜀都實業公司主張的騰退房屋并支付房屋使用費的請求應否得到支持的問題。

      本院認為,首先,本案中,當事人已就合同項下房屋的位置、面積和價款進行了明確具體的約定,蜀都實業公司已向訊捷公司交付了案涉房屋,訊捷公司支付了1000萬元定金,雖然當事人之間在訊捷公司是否應向蜀都實業公司支付使用案涉房屋的場地占用費并承擔房屋買賣的全部稅費問題上未達成一致意見,但在雙方房屋買賣法律關系的主要權利義務均已確定的情形下,上述爭議可以通過《合同法》第六十一條、第六十二條規定的合同解釋原則進行補救,故并不構成法律上或者事實上的履行障礙。而且,如前所述,在蜀都實業公司與迅捷公司之間,房屋買賣法律關系已經成立并生效,也不存在《合同法》第九十三條、第九十四條規定的合同解除的情形,故訊捷公司主張繼續履行的訴訟請求應予支持。

      其次,根據《物權法》第十五條規定之精神,處分行為有別于負擔行為,解除合同并非對物進行處分的方式,合同的解除與否不涉及物之所有權的變動,而只與當事人是否繼續承擔合同所約定的義務有關。本案中,蜀都實業公司確實仍然對該房屋享有所有權,但這并不意味著其可在不符合當事人約定或者法律規定的情形下隨意解除雙方之間的合同關系。在雙方房屋買賣法律關系成立并生效后,蜀都實業公司雖系該房屋的所有權人,但其應當依約全面、實際履行其在房屋買賣法律關系項下的義務。二審判決認為在買賣標的物轉移之前,所有人對自己的標的物享有占有、使用、收益、處分的權利,進而認定蜀都實業公司有權選擇處分財產的方式解除合同,并判決迅捷公司將房屋騰退給蜀都實業公司,違背了《合同法》保障交易安全的基本原則,系對《物權法》的錯誤理解與適用,本院對此予以糾正。

      再次,蜀都實業公司主張迅捷公司支付場地使用費應有相應的法律依據。如前所述,雙方在本案中的法律關系為房屋買賣法律關系,而非租賃等有償使用法律關系,蜀都實業公司將案涉房屋交付給訊捷公司是基于房屋買賣法律關系而為的交付,因此,蜀都實業公司要求訊捷公司支付場地使用費的主張沒有任何事實和法律依據,一審、二審判決對該問題的認定和處理是正確的。

      綜上所述,本院認為,本案中,蜀都實業公司與訊捷公司之間存在房屋買賣法律關系,當事人均應本著誠實信用的原則履行各自義務,在履行過程中,若當事人之間就對方的履行行為是否構成違約以及應否承擔違約責任等問題發生爭議,可自行協商或者另尋法律途徑解決。

      綜上,二審判決認定蜀都實業公司有權依據《物權法》第三十丸條之規定,選擇處分財產的方式解除合同,并據此判決訊捷公司將案涉房屋騰退給蜀都實業公司,系適用法律錯誤。而一審判決雖然認定《購房協議書》直接構成本約的理由不能成立,但其判項系基于蜀都實業公司和訊捷公司之間成立并生效房屋買賣法律關系這一事實作出,有法律及事實依據,較為妥當合理,可予維持。本院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第(二)項之規定,判決如下:

      一、撤銷四川省高級人民法院(2012)川民終字第331號民事判決;

      二、維持四川省成都市中級人民法院(2011)成民初字第936號民事判品。

      一審案件受理費和財產保全費的負擔按照一審判決執行;二審案件受理費466172.50元,由四川蜀都實業有限責任公司負擔。

      本判決為終審判決。

        

        

        

      審判長  辛正郁

      代理審判員  司偉

      代理審判員  沈丹丹

      二○一三年十一月十四日

      書記員  王楠

       

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