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      案例分析之“借名買房”合同糾紛

      來源:互聯網 作者:高潔律師 時間:2019-02-02

      案情簡介

      大王與小王系父與子的關系,小王是一名在校的大專生。

      2009年的某一天,大王的朋友大李想按揭貸款買一套商品房,為子緩解還款壓力,大王爭得兒子的口頭同意代表兒子小王與大李簽訂了一份《房屋買賣出資合同》,合同約定,大王和小王接受大李的委托,以小王的名義代為訂立房屋買賣合同及按揭貸款合同,由大李出資,貸款由大李清償,所有的購房與貸款票據由丙持有,小王應協助大李辦理產權相關手續,大李是該房屋的實際所有人。后大王又代表小王出具了出資證明,約定大李是該房的實際出資人,并付支付房款的明細,以及由小王配合大李還款賬號的正常使用,并將銀行卡交付大李,如發生丟失等,小王負有協助重新辦理相關手續的義務。合同訂立后,小王與房地產公司訂立了房屋買賣合同與按揭貸款合同并辦理了相關手續,房屋交付后,由大李進行裝修并居住至今。

      2011年底,由于大王和小王父子發生矛盾,導致小王將大李用于清償貸款的銀行卡掛失,并支取了大李存入的用于還貸的款項近2000元,令大李無法正常還款。

      大李不知所措,找過很多朋友尋求幫助,大李的朋友認為:大李借用他人的名字購買房屋,將房屋登記在他人名下,要求他人履行約定的義務,該情形違背了《物權法》關于不動產登記的強制性規定,其行為不受法律保護,同時大王代為小王簽訂的合同,對小王不發生約束力。大李不解,便來到了律師事務所進行咨詢。

      律師解析

      面對大李的不解,筆者對該案進行了法律分析,一是幫助大李進行解答,二是供廣大讀者進行法律探討。本文僅代表筆者的個人觀點。

      一、大李與大王簽訂的《房屋買賣出資合同》對小王是否具有約束力?大王系小王的父親,在大李與大王簽訂《房屋出資買賣合同》時,小王是一名在校學生,大王作為父親已爭得其兒子小王的口頭同意,代為與大李簽訂了本案的合同,同時小王以事實行為向大李表示對該合同權利義務的認可,并未明確表示拒絕,即小王依據《房屋買賣出資合同》的約定履行了合同義務,配合大李以其名義代為訂立了房屋買賣合同及按揭貸款合同,并協助大李辦理了產權、還貸的相關手續,根據《合同法》第37條之規定:“采用合同書形式訂立的合同,在簽字或者蓋章之前,當事人一方已經履行主要義務的,對方接受的,該合同成立”,本案的《房屋買賣出資合同》對小王發生法律約束力。其次,根據《合同法解釋二》第12條之規定:“無權代理人以被代理人的名義訂立合同,被代理人已經開始履行合同義務的,視為對合同的追認”,結合本案,就算大王對于小王屬于無權代理,可是小王已經依據《房屋買賣出資合同》履行了合同義務,大李仍有理由認為小王以事實行為表示追認,即認可其父親代為簽訂《房屋買賣出資合同》的行為。小王依法受該合同的約束。

      二、《房屋買賣出資合同》是否違反《物權法》關于不動產登記的規定首先,本案如依據《房屋買賣出資合同》提起訴訟,訴由為合同糾紛,屬于債權法律關系范疇,其成立、生效等問題均依債權法的規定處理,而物權登記制度只可能影響當事人物權變動效果或者影響其權利對于第三人的效力,因此,本案應適用《中華人民共和國合同法》,而非《物權法》。其次,根據《物權法》第15條之規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力”。結合本案,如本案訴請的是合同行為,而物權登記制度是針對民事權利的變動而設定的,它是與物權的變動聯系一起的,是一種物權變動的公示方法,登記并不針對合同行為,如果當事人之間僅就物權變動達成合意簽訂合同,而沒有辦理變更登記,該合同仍然有效。本案《房屋出資買賣合同》明確約定了以物權變動的為目的的原因行為,即基于大李為該房屋的實際出資人、實際所有人的原因,小王負有協助大李辦理房屋產權變更登記的義務,小王依法依約應當履行其合同義務。最后,本案《房屋出資買賣合同》系合同當事人的真實意思表示,雙方當事人均依據合同約定履行了相應義務,該合同沒有違反法律的強制性規定,在現行的民事法律上針對“以他人名義購買賣房屋的行為”沒有禁止性的強制性規定?,F被上訴人違反合同約定,違背誠實信用原則,并造成了上訴人的損失,依法依約應承擔繼續履行合同并賠償損失的法律責任。

      三、小王是否應向大李返還其支取的還貸款2000元?依據本案《房屋買賣出資合同》及出資證明的約定,由大李持有的小王名下的銀行卡的開戶用途并不是小王本人存款的存取,而是用于大李清償貸款使用,該卡一直由大李持有,并由大李向該卡上匯款,小王擅自支取該卡上的存款2000元系大李匯入的款項,小王占有大李匯入的2000元沒有事實及法律依據,屬于不當得利,根據《民法通則》第92條之規定:“沒有合法根據,取得不當利益,造成他人損失的,應當將取得的不當利益返還受損失的人”,小王依法應當予以返還。

      綜上,筆者認為,大李作為實際出資人,是真正意義上的權利人,而小王只是形式上的權利人,該房屋歸大李所有,小王應當協助大李辦理房屋產權過戶手續。

      筆者提示:本文僅是個案分析,實踐中借用他人名義購買房屋,會牽涉諸多法律問題,也存在諸多法律風險,建議大家不要借用他人名義購買房屋。

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